Volgens instanties als de huurdersbonden gebeurt de aanrekening van de kost van een intredende plaatsbeschrijving niet altijd correct. Die signalen hebben ook de politiek bereikt. In een parlementaire vraag eerder dit jaar had Vooruit-parlementslid Maxim Veys het over ‘misbruiken’. Concreet luidt de klacht dat de 50-50 verdeling niet zou worden toegepast en het volledige bedrag aan de huurder zou worden doorgerekend. Nochtans hebben de tuchtinstanties binnen het BIV zich hier recent kordaat over uitgesproken.
De kostprijs van een plaatsbeschrijving is een gevoelig punt. De huurder moet immers zijn of haar helft betalen op een tijdstip waarbij verschillende kosten samenkomen (de huurwaarborg, de verhuis, aankoop van meubilair, tussentijdse afrekeningen nutsvoorzieningen, …). Bovendien zijn er anekdotisch verhalen van vrij hoge bedragen. In zijn parlementaire vraag heeft Maxim Veys het over een som van €726 voor een zeer klein ‘woninkje’. In zijn antwoord gaf bevoegd minister Matthias Diependaele aan dergelijk bedrag ‘behoorlijk veel’ te vinden.
Toch ligt de focus niet zozeer op de globale kost van plaatsbeschrijvingen. Het is immers belangrijk dat de intredende plaatsbeschrijving kwalitatief gebeurt. Het opdrijven van de kwaliteit van plaatsbeschrijvingen is net één van de doelstellingen van het Vlaams Woninghuurdecreet. Het is geweten dat kantoren vaker dan vroeger externe deskundigen inschakelen om goede plaatsbeschrijvingen op te maken. De tijden van één A4, vergezeld van enkele foto’s, behoren meer en meer tot het verleden. Logisch als je kijkt naar het belang van de plaatsbeschrijving als objectief stuk, in geval van latere betwistingen tussen huurder en verhuurder.
De focus ligt veeleer op het correct aanrekenen van de kost voor een plaatsbeschrijving. De bottom-line: de 50-50 verdeling tussen huurder en verhuurder. Letterlijk bij monde van Maxim Veys: ‘De oorzaak van het misbruik is niet zozeer dat de deskundige zoveel vraagt, maar dat het maar op één iemand wordt afgewenteld.’
Verplichtingen
Het Vlaams Woninghuurdecreet is kristalhelder: de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt ‘voor gezamenlijke rekening’. Dat betekent: elk de helft.
In een vrij bizarre verdediging tijdens een tuchtprocedure probeerde een vastgoedmakelaar te argumenteren dat ‘voor gezamenlijke rekening’ ook een andere verdeling mogelijk zou maken, zolang beide partijen ‘iets’ betalen. Die redenering werd door de Uitvoerende Kamer terecht naar de prullenmand verwezen. De Uitvoerende Kamer legde meteen ook een tuchtsanctie op, met name de waarschuwing. De volledige geanonimiseerde beslissing kan je hieronder terugvinden.
Op grond van de rechtspraak, de rechtsleer, de vulgariserende toelichting, … is er maar één regeling mogelijk: 50-50. Getuige daarvan ook deze quote van minister Diependaele: ‘In elk scenario betalen de huurder en de verhuurder de helft van de kosten. Dat is het belangrijkste. Het moet altijd gedeeld worden door huurder en verhuurder.’
Elke andere toepassing is in strijd met de letter en de geest van het Vlaams Woninghuurdecreet.
Afdwingbaarheid
Terecht geeft bevoegd minister Matthias Diependaele aan dat de regelgeving niet duidelijker kan zijn: ‘Het is met andere woorden verboden dat een verhuurder het volledige bedrag van de deskundige doorrekent aan de huurder.’ De minister vult daarbij aan dat als de verhuurder het Vlaams Woninghuurdecreet niet respecteert, de huurder zich tot de vrederechter kan wenden om een correcte toepassing van het Vlaamse Woninghuurdecreet te laten afdwingen.
Weet ook dat de huurder zich tot het BIV kan wenden om de betrokken vastgoedmakelaar een tuchtsanctie te laten opleggen. Dit is in het verleden al herhaaldelijk gebeurd.
Zo werd op 11 december 2020 een vastgoedmakelaar tuchtrechtelijk veroordeeld voor het niet opsplitsen van facturen voor plaatsbeschrijvingen tussen huurder en verhuurder. De makelaar kreeg een berisping opgelegd, met daarbovenop de verplichting tot het volgen van 6u extra opleiding. De vastgoedmakelaar gaf tijdens de procedure aan voortaan de facturen wel correct te zullen opsplitsen tussen huurder en verhuurder.
Tuchtuitspraken zoals deze illustreren dat vastgoedkantoren best het nodige doen om te bewijzen dat de regels correct worden opgevolgd. Met andere woorden: niet alleen de 50-50-verdeling correct toepassen maar daar ook achteraf het bewijs van kunnen leveren. Zorgvuldig opgemaakte facturen, met opsplitsing, zijn daar een belangrijk onderdeel van.
Onthoud tot slot dat de Uitvoerende Kamer in nog een ander tuchtdossier fouten op vlak van de aanrekening van de plaatsbeschrijving als verzwarend element meenam in een uitspraak waarbij een schorsing van twee maanden werd opgelegd. Een zware sanctie die evenredig was aan de vele fouten van het betrokken kantoor en die bevestigd werd door de Kamer van Beroep.
Bron: CIB
