Sinds 1 juli 2022 is de btw-regelgeving bij de verhuur van gemeubeld logies aangepast. De wetgever sleutelde aan de criteria die bepalen of deze activiteit is vrijgesteld van btw, dan wel verplicht aan btw is onderworpen. Ondanks de publicatie van een FAQ bleef deze aanpassing voor vragen zorgen, die door de CIB studiedienst aan de FOD Financiën werden voorgelegd. Vlak voor de kerstvakantie publiceerde de FOD een omstandige circulaire. Die geldt voortaan als dé gezaghebbende tekst voor alle toepassingsvragen.
Art. 44, §3, 2°, a), 3de streepje van het btw-Wetboek voorziet dat de volgende handeling aan btw is onderworpen:
Het verschaffen, voor een periode van minder dan drie maanden, van gemeubeld logies in hotels, motels en inrichtingen met een soortgelijke functie waar gewoonlijk aan betalende gasten onderdak wordt verleend voor een periode van minder dan drie maanden, tenzij die inrichtingen geen van de volgende nauw samenhangende diensten verrichten: instaan voor het fysiek onthaal van de gasten, de terbeschikkingstelling van huishoudlinnen en, wanneer het gemeubeld logies wordt verstrekt voor een periode van meer dan een week, de vervanging ervan tenminste eenmaal per week, en het dagelijks verschaffen van het ontbijt, door de exploitant van het logies of door een derde voor zijn rekening.
Om na te gaan of de verhuur van een gemeubelde vakantiewoning aan btw is onderworpen moet dus gekeken worden naar deze criteria: verhuur voor minder dan drie maanden, fysiek onthaal, terbeschikkingstelling van huishoudlinnen (inclusief vervanging na één week) en het dagelijks verschaffen van ontbijt.
Verduidelijkingen in de circulaire
Onderaan dit artikel kan je de integrale circulaire terugvinden, die op 23 december 2022 door de FOD Financiën werd gepubliceerd. Gelet op het belang van dit document raden we de verhuurkantoren zeker aan dit document te raadplegen.
In wat volgt, richten we ons op enkele passages in de circulaire, die nieuwe informatie bevatten.
Uitoefening van een economische activiteit
De circulaire verduidelijkt dat de btw-heffing ook van toepassing kan zijn op bijvoorbeeld de eigenaars van een vakantiewoning aan zee. Belangrijk is wel het volgende:
‘Wanneer een eigenaar van een dergelijk verblijf slechts bij gelegenheid betalende gasten ontvangt dient men na te gaan of deze handeling plaatsvindt in het kader van de uitoefening van een economische activiteit.
Opdat een handeling zou onderworpen zijn aan de belasting, moet ze immers worden verstrekt door een als zodanig handelend belastingplichtige in de zin van artikel 4 van het Btw-Wetboek. Dit betekent dat het logies wordt verstrekt door een persoon die in het kader van een economische activiteit, geregeld en zelfstandig, met of zonder winstoogmerk, hoofdzakelijk of aanvullend, handelingen verricht die in het Btw-Wetboek zijn omschreven. Dit is een feitenkwestie en een onderzoek van alle exploitatievoorwaarden zal uitwijzen of er al dan niet sprake is van een regelmatige economische activiteit.’
Huishoudlinnen
Veel voorkomende vraag: wat als er een linnenpakket wordt aangeboden door een afzonderlijke firma? De circulaire verduidelijkt nu dat ook in dat geval er sprake is van een verbonden dienst, die zorgt voor verplichte btw-heffing:
‘Het huishoudlinnen kan worden ter beschikking gesteld door een derde partij (een tussenpersoon of onderaannemer) die de kosten doorrekent aan de verstrekker van het logies, die op zijn beurt de kosten als element van de prijs van het verblijf of afzonderlijk doorrekent aan de eindklant.’
Eenzelfde redenering geldt bij het aanbieden van ontbijt: ‘Er kunnen bijvoorbeeld ontbijtbonnen aan de huurder worden gegeven om te consumeren of om het ontbijt bij een derde op te halen’. Dit resulteert in de verplichte onderwerping aan btw.
Belangrijk aandachtspunt blijft steeds de vervanging van het linnen na één week in geval van een langer durend verblijf: ‘Wanneer de enige samenhangende dienst de terbeschikkingstelling is van huishoudlinnen bij aankomst zonder vervanging na een week (voor verblijven van meer dan een week of zeven nachten), blijft de vrijstelling van btw van toepassing.’
Combinatie met een bijkomende dienst is cruciaal
Dat wordt herbevestigd in de circulaire. Is er geen sprake van ontbijt of linnen of fysiek onthaal, dan is de verhuring sowieso vrijgesteld van btw:
Er bestaan situaties waarin de terbeschikkingstelling van gemeubeld logies voor een korte duur niet gepaard gaat met samenhangende diensten.
Het gaat bijvoorbeeld om de verhuur (gewoonlijk voor één of twee weken) van appartementen of kleine woonruimten die eenvoudigweg gemeubileerd zijn, zonder dat de verhuurder enige dienst aanbiedt die overeenkomt met de essentiële diensten die gewoonlijk door een hotel of een inrichting met een soortgelijke functie worden verleend.
Een van de bekendste gevallen in dit verband is de verhuur van flats aan de Belgische kust, met name via gespecialiseerde agentschappen die gewoon de sleutels van de flat aan de klant overhandigen zonder enige andere dienst te verlenen. Gelet op het bijzonder passieve karakter van deze verhuur, dient te worden bepaald dat deze niet van de vrijstelling wordt uitgesloten louter op grond van de toepassing van het kwantitatieve criterium betreffende een beperking van drie maanden, dat als belangrijkste onderscheidingscriterium is gekozen.
Bij afwezigheid van enige nauw samenhangende dienst met een niet-verwaarloosbare toegevoegde waarde zal een verhuur van een onroerend goed, voor een periode van minder dan drie maanden, ook na 01.07.2022 nog altijd vrijgesteld zijn als een onroerende verhuur.
Belangrijk om in het achterhoofd te houden is dat de FOD de bewijslast om geen btw te moeten aanrekenen bij de verhuurder legt. Het is de verhuurder die moet aantonen dat er geen bijkomende diensten worden verstrekt en dat de verhuring dus louter passief is. Bij verhuur voor meer dan één week zal de verhuurder zo moeten bewijzen dat er geen vervanging van het linnen plaatsvond.
Bron: CIB
