Op 9 juni treden een aantal wijzigingen aan het recht van voorkoop in de Vlaamse Codex Wonen in werking. Dankzij dat recht van voorkoop hebben woonmaatschappijen de mogelijkheid om bepaalde woningen en percelen, bestemd voor woningbouw, te verwerven om daarop sociale woningen te bouwen. Wat verandert er nu precies?
Wat verandert er?
Het recht van voorkoop wordt nu op een aantal vlakken aangepast:
Het aantal begunstigden wordt beperkt: enkel de woonmaatschappijen (fusies van de SHM’s en de SVK’s), Vlabinvest en de gemeenten kunnen het recht van voorkoop nog uitoefenen. Het Vlaams Woningfonds, de VMSW en de OCMW’s worden geschrapt.
Het functioneel recht van voorkoop wordt geschrapt. Dat is het voorkooprecht voor woningen opgenomen in een register of inventaris (leegstand, verwaarlozing, ongeschikt of onbewoonbaar), of voor woningen waarop het sociaal beheersrecht is uitgeoefend.
Het territoriaal recht van voorkoop blijft bestaan. Maar de bevoegdheid om een perimeter te bepalen, waarbinnen het recht uitgeoefend kan worden, zal bij de gemeente liggen i.p.v. bij de Vlaamse regering.
Het recht van voorkoop blijft expliciet bestemd voor de realisatie van sociaal woonaanbod. De klemtoon verschuift wel meer richting nieuwe projectontwikkelingen.
Uitzonderingen
Belangrijk: de uitzondering voor appartementen, waarbij door de verkoop mede-eigendom in het gebouw ontstaat, blijft bestaan. In de eerste draft van de nieuwe wetgeving werd die geschrapt maar op uitdrukkelijke vraag van CIB is die schrapping ongedaan gemaakt. De uitzondering blijft dus integraal van kracht.
Idem voor de uitzondering voor afzonderlijke loten van een goedgekeurde verkaveling die niet in zijn geheel wordt verkocht.
Uitvoeringsbesluit
Op 12 mei keurde de Vlaamse Regering een uitvoeringsbesluit principieel goed. Het zit nu bij de Raad van State voor advies.
Dit uitvoeringsbesluit bepaalt onder meer hoe de gemeenten de zones waarin het voorkooprecht geldt, moeten afbakenen. Het ontwerpbesluit zegt dat die afbakening moet gebeuren door een opsomming op niveau van elk perceel waarop de gemeente een voorkooprecht instelt, met aanduiding op basis van de kadastrale identificatiegegevens (CAPAKEY). Het is een belangrijk detail, aangezien de aanduiding via CAPAKEY eenvoudig digitale integratie toelaat. De zones zullen zo ontsloten kunnen worden via het geografisch themabestand ‘Vlaamse voorkooprechten’ dat wordt gebruikt voor het e-voorkooploket en ontsloten wordt via RealSmart.
De gemeente zal niet zomaar haar volledige grondgebied kunnen aanduiden als zone voor het voorkooprecht. De aanduiding moet gebeuren via gemeenteraadsbesluit en is onderworpen aan de beginselen van behoorlijk bestuur: ‘Zowel vanuit de motiveringsplicht, het gelijkheidsbeginsel, als het redelijkheidsbeginsel zal er een toets nodig zijn aan de vereiste bestemming, zijnde het aanwenden van het perceel of het gebouw voor een verruiming of ondersteuning van het woonaanbod van de woonmaatschappijen.’
Nog belangrijk: in de gemeenten die beschikken over zogenaamd ‘bijzonder gebied’ worden de wijzigingen pas van kracht op 1 januari 2025.
Verduidelijking temporele werking
Om rechtsonzekerheid te vermijden bevat het ontwerp van uitvoeringsbesluit ook een verduidelijking van de temporele werking.
Het oude regime blijft van toepassing als het ogenblik van de ondertekening van de verkoopovereenkomst valt voor de inwerkingtreding van het nieuwe regime.
(Bron: publicatie Belgisch Staatsblad 30 mei)
